.jpg)
– Яна Валерьевна, расскажите, пожалуйста, как началась ваша деятельность по восстановлению прав обманутых дольщиков?
– 15 лет я работала в системе государственных органов Приморского края: начинала со специалиста в правовом департаменте. Когда Губернатор Приморского края Олег Кожемяко поставил задачу решить проблему обманутых дольщиков в регионе, я была и.о. заместителя директора департамента земельных и имущественных отношений (ДЗИО). Специалисты департамента вошли в состав рабочей группы по решению проблемы долгостроев.
Совместно с Корпорацией развития Приморского края при поддержке правового департамента и департамента труда и социального развития Приморского края и другими ведомствами началась разработка нормативной базы. Были разработаны первые механизмы: принят краевой закон № 394-кз и постановление № 64-па, которые позволили произвести единовременные денежные выплаты дольщикам ЖК «Солнечная долина» в поселке Трудовое и дома по улице Кипарисовая, 26. На ноябрь 2019 года более 160 человек получили выплаты общей суммой почти 340 миллионов рублей. Департамент принял на себя обязанности полностью координировать рабочий процесс. Сложностей было достаточно, рассматривали каждый случай индивидуально. Много вопросов вызывало урегулирование вопросов с банками, в которых граждане получили ипотечное кредитование на приобретение жилья. Учитывая, что в банках есть неравнодушные люди, удалось оперативно наладить работу, разработать механизм, очень помогла сотрудник ПАО «ВТБ» Ксения Климан, хороший и грамотный специалист. Мы разработали типовые формы документов и максимально упросили для людей порядок выплаты компенсаций.
– На тот момент предполагалось решить вопрос долгостроев посредством компенсаций и еще не стоял вопрос о достройке домов?
– Да, в рамках реализации первого механизма – единовременной денежной выплаты гражданам – проходили только два дома, но проблемных домов оказалось намного больше. Всего по Приморью было зарегистрировано до 30 серьезных долгостроев. Учитывая данное обстоятельство, АО «КРПК», лично генеральный директор Ольга Викторовна Сун-жаю и ее заместители Оксана Игоревна Немцева, Денис Валерьевич Безуглый, при непосредственной поддержке Губернатора Приморского края Олега Николаевича Кожемяко, Законодательного Собрания, прокуратуры Приморского края провели колоссальную работу и разработали механизм, позволяющий восстанавливать права обманутых дольщиков путем завершения строительства проблемных домов и ввода их в эксплуатацию. В результате огромной и плодотворной работы принят ряд нормативных актов, регулирующих данный механизм, создана специализированная организация – некоммерческая организация «Фонд поддержки обманутых дольщиков Приморского края», обеспечивающая данный процесс (закон Приморского края № 495-КЗ «О содействии развитию жилищному строительству Приморского края», постановление АПК № 324-па). В сентябре 2019 года меня пригласили работать в данную организацию заместителем директора, а впоследствии предложили ее возглавить.
– В чем уникальность приморского Фонда поддержки обманутых дольщиков?
– Уникальность нашего фонда заключается в том, что он единственный в России осуществляет решение проблемы обманутых дольщиков, не привлекая средства самих дольщиков. С момента поступления в фонд от застройщика заявления о признании незавершенного многоквартирного дома «проблемным объектом» и вплоть до обеспечения фондом ввода его в эксплуатацию дольщики не тратят ни копейки своих денег, поскольку это ответственность недобросовестного застройщика. Исключением является дом по улице Грибоедова, 46 (ЖК «Олимп»), мне известно, что дольщики собирали денежные средства на достройку дома. Но он достраивается иным путем, через докапитализацию Корпорации развития жилищного строительства Приморского края, что не имеет к фонду отношения, за исключением того, что фонд вынуждено финансирует ряд работ, не вошедших в контракт с АО «КРЖС»: выполнение строительно-монтажных работ по замене фасада, оконных блоков, утеплению балконов, устройству проездов и площадок, ливневой канализации, наружного освещения, озеленению, монтажу ворот, малых архитектурных форм, мусоропровода.
– Данный механизм, сам фонд, был создан по примеру фонда в Республике Татарстан?
– Основа – да, опыт Татарстана очень помог, но сейчас наши фонды, может быть, в чем-то и похожи, но совершенно разные. Тем более, что за два года работы мы расширили полномочия приморского фонда, предусмотрев дополнительные виды деятельности, чтобы оказывать более комплексную поддержку пострадавшей категории населения. Мы предусмотрели консультирование граждан и содействие органам исполнительной власти в решении иных социальных проблем тех, кто пострадал от действий недобросовестных лиц. В полномочия вошли и права застройщика, и возможность оказывать содействие органам власти в переселении граждан из ветхого и аварийного жилья, в предоставлении жилья детям-сиротам. Сейчас целями деятельности фонда является защита прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов на территории края и чьи права нарушены, и содействие в создании благоприятных условий для развития строительства и проживания граждан в Приморье. В наш фонд регулярно поступают звонки из соседних и других регионов России с одним и тем же вопросом, как нам удалось в Приморском крае организовать такую работу. Теперь и мы делимся опытом.
– Расскажите, пожалуйста, об основных результатах работы фонда за два года.
– В 2019-2021 годах фонд обеспечил завершение строительства и ввод в эксплуатацию 13 многоэтажных домов во Владивостоке и Артеме. Общая площадь построенных объектов – 128 тысяч квадратных метров. Восстановлены права 1 867 человек. Это только по линии работы нашего фонда. Напомню, разработано всего пять механизмов решения проблемы «обманутых дольщиков» в Приморье, включая наш фонд, курируемый Правительством региона и АО «КРПК».
На сегодняшний у нас в работе – 11 «проблемных объектов», включая дома №1 и №4 в ЖК «Снеговая Падь», ЖК «Олимп» (улица Грибоедова, 46). Достроить их планируется в 2021 году. Также взяты в работу восемь домов ЖСК «Остров» на острове Русский. На данный момент фондом готовит соглашение о финансировании мероприятий по завершению строительства, конкурсную документацию на выполнение работ и обеспечение ввода домов в эксплуатацию.
– В чем, на ваш взгляд, заключается ключевой секрет успеха вашей эффективной работы?
– Это, в первую очередь, сильная юридическая проработка вопроса на начальном этапе и в процессе деятельности, ведь такого раньше никто не делал. Но главное – это командная работа. Фактически все мероприятия по завершению строительства и вводу проблемных объектов в эксплуатацию мы проделали совместно с оперативной дирекцией фонда АО «Корпорация развития Приморского края».
Справочно. Согласно № 495-кз АО «Корпорация развития Приморского края» является региональным институтом развития, к полномочиям которого отнесено решение вопросов защиты прав обманутых дольщиков.
Фонд не смог бы самостоятельно решить задачу. Скажу честно, я такого еще не встречала. Возглавив корпорацию, Ольга Сун-жаю организовала работу четко, слаженно и оперативно, в ее ведомстве каждый знает свою роль и задачу по всем направлениям. Такая система позволяет нам работать эффективно и получать результат. Коллеги оказались «готовы» к сложностям, несмотря на наличие у АО «КРПК» не менее важных задач по развитию инвестиционных проектов. Все понимают, что мы работаем в условиях сжатых сроков, что это важная социальная задача, и ни у кого нет мыслей «давайте завтра», «подумаем потом», «а у меня закончен рабочий день». Проявлены очень редкие качества людей, не часто встретишь такое, за что им отдельное спасибо.
– Опишите вашу деятельность за эти два года? Что самое сложное?
– С начала работы фонда признаны «проблемными объектами» 24 многоквартирных дома, заключено 17 соглашений о финансировании, проведены закупочные процедуры, в рамках которых заключены договоры на выполнение строительно-монтажных работ на проблемных объектах. Также заключены договоры об осуществлении контроля за ходом выполнения строительно-монтажных работ, выполняемых подрядчиком на проблемных объектах.
Первый самый важный момент работы с «долгостроями» – этап рассмотрения заявления и документов недобросовестного застройщика о признании незавершенного многоквартирного дома «проблемным объектом» и принятие решения о финансировании объекта. Важно проверить достоверность представленных документов, изучить и проанализировать их содержание, установить соответствие объекта всем критериям, в совокупности необходимым для признания его проблемным и завершения строительства, которое обеспечивается фондом. О сложностях в работе можно говорить долго, проблемы открываются в процессе завершения строительства объекта, мы принимаем все возможные меры для их решения.
– Тем не менее это влияет на сроки сдачи домов.
– Да, но от этого не застрахован никто, к сожалению. Причем вне зависимости от того, коммерческий это застройщик или казенное предприятие Приморского края. Если бы дом строился с нуля, можно было задать вопрос проектировщику или архитектору, но не тогда, когда дом стоит уже давно, при этом его строили разные подрядчики, а у выполненных работ выходит гарантийный срок. Так случилось, например, на доме №25 ЖК «Снеговая Падь», когда после ввода в эксплуатацию дома в квартирах появились протечки – возникла необходимость повторной обработки швов на фасаде по истечению пятилетнего срока на выполненные подрядчиком работы. АО «КРПК, являясь региональным оператором, пришлось решать вопрос и искать подрядчиков для обработки швов, поскольку у фонда отсутствуют правовые основания для переделки работ предыдущих подрядчиков после ввода объекта в эксплуатацию.
– Что бы вы сказали дольщикам, чьи дома уже введены, но выявлены недочеты?
– Замечания после сдачи дома возникают на любых объектах, даже если это новострой. Безусловно, есть моменты, где 100%-я вина подрядчика, мы с этим боремся, предъявляем претензии и подрядчик исправляет недочеты. Я вас уверяю, что никто, ни застройщик, ни фонд, ни оперативная дирекция – АО «КРПК», не оставят этот дом. Гарантийный срок на выполненные подрядчиком работы составляет пять лет, в случае выявления недочетов необходимо обращаться к застройщику. Также следить за домами должны управляющие компании, которые принимают дом от застройщика. Решение любой проблемы требует времени, а каждая проблема решается по-разному. Но никогда не было такого, чтобы в фонд поступило обращение, а мы его проигнорировали.
Мы постоянно в работе, это подтверждается тем, что строительство не останавливалось ни на один день, снижались только темпы работы. Увеличение сроков строительства – это выявленные в процессе недочеты и негативные последствия пандемии, обусловленные закрытием границ и, как следствие, нехваткой рабочих строительных специальностей. Так случилось, что большой объем работы пришелся именно на 2020 год.
– Вам приходится взаимодействовать как с подрядчиками, так и с недобросовестными застройщиками. Как вы оцениваете отношение и тех, и других к решению такого остро социального вопроса?
– Денежные средства, потраченные фондом на завершение строительства проблемного объекта, подлежат возврату застройщиком. То есть фонд дает недобросовестному застройщику денежные средства взаймы на определенный срок, установленный в соглашении на финансирование. Денежные средства, предоставленные фонду из краевого бюджета, безвозмездно не предоставляются, поскольку так можно породить практику, когда застройщики всех строек многоквартирных жилых домов будут приостанавливать стройки и ждать финансирование от такой «чудесной организации», как фонд. Застройщик осуществляет возврат различными способами, незапрещенными законодательством, в том числе путем передачи свободных жилых и нежилых помещений (машиномест), иного имущества, а также долей вправе на общее имущество проблемного объекта по договорам долевого участия, уступки прав требования.
При этом хотелось бы напомнить, что цель нашей работы – радостные дольщики и достроенные дома, ну а застройщик остается нам «должен» за то, что мы решили его проблему. Также нам очень бы хотелось, чтобы подрядчики помнили, что завершение строительства проблемных объектов – это серьезная социальная задача, тянуть время нельзя – люди и так измучены ожиданием.
Подрядчик для выполнения строительно-монтажных работ на проблемных объектах определяется посредством проведения закупочных процедур. В конкурсной документации определяются критерии, которым должен соответствовать подрядчик, а также существенные условия договора. Строительные компании подают заявки на участие. Победителем признается та компания, которая соответствует критериям и которая предоставила наиболее выгодные условия сделки (цена, сроки). Подрядчики приходят на конкурс на понятных и равных условиях. До окончания конкурса мы не знаем, что это будет за компания, некий «кот в мешке», но нам относительно повезло, большинство наших подрядчиков оказались надежными.
Договором подряда предусмотрено право фонда на предоставление подрядчику аванса в размере не более 30% от цены договора. К заявлению о предоставлении аванса подрядчик в обязательном порядке прикладывает подтверждающие документы: заключенные договоры на покупку/поставку строительных материалов и оборудования, а также счета на оплату. Авансирование является целевым, подрядчик обязан использовать аванс только для оплаты строительных материалов, оборудования, необходимых для осуществления работ по договорам – просто так выдать средства, по просьбе подрядчика, мы не можем.
Денежные средства предоставляются не застройщику, а непосредственно подрядчику путем перечисления на отдельный расчетный счет (номинальный счет), движение денежных средств по которому осуществляется по письменному согласованию с фондом. Обеспечен максимальный контроль.
– Финансирование объектов заранее было предусмотрено Правительством края?
– Для реализации закона Приморского края от 31.05.2019 № 507-КЗ в бюджете региона 2019 года для фонда на осуществление его уставной деятельности – решение проблемы обманутых дольщиков – были предусмотрены субсидии в размере 750 миллионов рублей.
В связи с недостатком денежных средств, предусмотренных в краевом бюджете на завершение строительства проблемных объектов – многоквартирных домов № 1, 2, 3, 4 в микрорайоне Снеговая Падь, Правительство Приморского края приняло решение о необходимости получения фондом кредита. Одновременно прорабатывался вопрос о предоставления Приморью иного межбюджетного трансферта из федерального бюджета на финансовое обеспечение мероприятий по завершению строительства этих жилых домов в размере 1 миллиард рублей.
Также в 2020 году по итогам деятельности Правительства Приморья из федерального бюджета краевому бюджету был предоставлен иной межбюджетный трансферт – 1,2 миллиарда рублей. Олег Николаевич Кожемяко решил избавить нас и регион от бремени выплаты кредита и огромных процентов и смог получить прямую поддержку на высоком уровне для строительства ЖК «Снеговая Падь».
– Бывало ли так, что из-за отсутствия финансирования работ фондом задерживается строительство домов? Некоторые подрядчики таким образом оправдывают задержку сроков строительства.
– Оплата выполненных работ осуществляется на основании предъявленных в фонд счет-фактуры, приемочных документов по форме КС-2 и КС-3, подписанных застройщиком, подрядчиком, строительным контролем и согласованных оперативной дирекцией, министерством строительства Приморского края.
Причина неоплаты фондом подрядчику предъявленных работ может быть одна – в представленных приемочных документах допущены ошибки, либо работы не выполнялись подрядчиком, либо указаны работы, которые выполнялись в другой период, приемочные документы не подписаны заказчиком, представителями стройконтроля и прочее. Ни разу не было такого, чтобы фонд задерживал оплату или не платил без причины.
– Вам приходится очень много контактировать с дольщиками, что довольно непросто. Какое отношение к людям вы выстраиваете внутри рабочего коллектива?
– Мы изначально относимся к дольщикам с пониманием. Мне понятны их эмоции, и было бы удивительно получить иное. Люди вынуждено снимали квартиры и платили ипотеку «за воздух». С прошлого года тянутся проблемы, связанные с пандемией коронавируса, которые значительно осложнили нам работу. COVID принес много бед, не только в России, но и в мире, мы видим, что происходит в стране. Очень много строителей приезжали к нам из стран СНГ и КНДР. Сейчас их нет, и это не только для нас стало проблемой. Мы разговаривали со специалистами регионального Центра занятости населения. Соискателей на должность каменщика вообще нет. Сейчас наблюдается потребность от 49 компаний в Приморье на поиск около 1200 каменщиков. Но взять их неоткуда. И у нас сейчас это основная рабочая сила, которая необходима.
Людям хочется сказать: «Пожалуйста, наберитесь терпения, мы делаем все, что возможное». Негодование, которое дольщики постоянно нам высказывают, обусловлено не тем, что они плохие, а они просто устали. Устали ждать. И когда появляется «новое обещающее лицо», естественно, весь накопленный негатив идет в сторону этого лица. Здесь нужно просто набраться терпения. Сперва человек сетует, а потом поймет, что его проблема решилась, он будет внутренне благодарен и этого будет вполне достаточно. Нам важно понимать, что наша работа помогает людям.
– Удивительно, что такой тяжелый труд – решение проблемы долгостроев – на себя берут женщины. Большая ответственность и безостановочная работа над ошибками других людей, работа с подрядчиками и дольщиками. Вы не пожалели, что пошли на это? И удовлетворены ли своей работой за эти два года?
– В первую очередь, нужно сказать огромное спасибо людям, которые меня окружают. Без них ничего бы не получилось сделать. Это касается всех людей: сотрудников фонда, сотрудников Корпорации развития Приморского края, рабочей группы в Правительстве Приморского края, сотрудников органов исполнительной власти Приморского края, сотрудников прокуратуры, Законодательного Собрания, Контрольно-счетной палаты. Вместе с ними мы идем по тернистому пути, это коллективный труд. Лично я никогда не встречала проблем при работе с Правительством. Мы всегда чувствуем надежную поддержку от руководства Приморского края, лично от Губернатора, который держит на контроле решение проблемы обманутых дольщиков, от заместителя председателя Правительства Приморского края Михаила Петрова, который вникает в каждую проблему и способствует решению важных вопросов. Я согласилась на эту работу, потому что есть все эти люди. Я знаю, что это не напрасная работа. И даже дольщики сами где-то помогают: ты задумываешься над тем, что они говорят, прислушиваешься к тому, на что они жалуются, и находишь новые нестандартные пути решения, которые помогут навсегда решить проблему долгостроев в Приморье.
Справочно. В 2019-2021 годах успешно сданы в эксплуатацию многоквартирный жилой дом в селе Суражевка по улице Ярославская, 52, два многоэтажных жилых дома по улице 2-я Рудничная, 9, девятиэтажный жилой дом в районе улиц Тихоокеанская–Гоголя, жилой дом со встроенными офисными помещениями по улице Лазо 15/1 и 17-этажный жилой дом по улице Сахалинская в Артемовском городском округе, многоквартирный жилой дом в районе улицы 2-я Поселковая во Владивостоке, жилые дома № 25, №26, №2, №3 в жилом районе «Снеговая падь. Комплекс Д» Владивостока, два дома в ЖК «Лайф».